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Sep 01

¿Necesitas una hipoteca? ¡Tómala a tipo fijo!

 

Ayer el INE hacía pública su estadística mensual de hipotecas correspondiente a junio. Lo más destacado de la misma es que siguen creciendo en número, así como el capital prestado en las mismas, como corresponde a un mercado inmobiliario que por fin ha despertado y el mantenimiento de la apuesta por las hipotecas a tipo fijo que realiza la banca. ¡Ah! Y que siguen bajando los tipos ofrecidos… ¿Hasta cuándo? Estos son los datos concretos.

El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en junio es de 29.516, un 16,5% más que en el mismo mes de 2016. El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 4,4% en tasa anual y se sitúa en 116.629 euros. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 3.442,4 millones, con un aumento anual del 21,6%.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,79% (un 12,8% inferior al registrado en junio de 2016) y el plazo medio de 23 años. El 62,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 37,8% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,60% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso anual del 17,1%) y del 3,18% para las de tipo fijo (un 6,6% menor).

Este es, pues el panorama. A mi hay un aspecto que me sorprende. Es muy sencillo. Estamos a tipos mínimos, en pleno suelo, con la Fed americana que ya ha empezado a remontar sus tipos directores y con el BCE que promete tipos bajos por un tiempo, aunque ayer conocíamos que la inflación de la eurozona sube ya al 1,5% por el repunte de la energía, su nivel más alto desde abril. Se acerca ya a la tasa objetivo del 2%. Ello significa que el BCE puede replantearse el plazo de mantenimiento de tipos en el suelo. Bien, en ese caso, los bancos que han optado por las hipotecas a tipo fijo estarían arriesgando más de la cuenta, ya que pueden encontrarse pillados con tipos más altos antes de lo previsto frente a los que están ofreciendo ahora. Ello implicaría una situación de riesgo más importante, cuánto mayor sea el porcentaje de hipotecas a tipo fijo que hayan prestado.

Anteayer en el digital financiero Invertia advertían del hecho y comentaban que en los últimos meses, la banca española ha reforzado la producción y comercialización de hipotecas a tipo fijo en un entorno en el que las políticas monetarias y el Euribor negativo han afectado negativamente a sus márgenes. Aunque aún por debajo de las variables, los tipos fijos representan ya el 40% de la nueva producción hipotecaria. Y en todas las entidades ganan peso en porcentaje, sobre todo en Sabadell, CaixaBank y BBVA. Una buena estrategia a corto pero que supone un mayor riesgo para las entidades cuando los tipos se vayan normalizando. No todos actúan así, ya que el Santander limita las hipotecas a tipo fijo al 15% de los préstamos de nueva producción.

 Es decir, lo que dicen los especialistas de Invertia es que ahora es más rentable para el banco prestar a tipo fijo porque el margen que pueden obtener es más alto (los tipos como hemos visto son algo más altos), pero a corto/medio plazo eso va a cambiar y puede pillarles con el pie cambiado.

Hay que recordar que una hipoteca a tipo fijo es, en el fondo, una apuesta cruzada entre el prestamista y el prestatario. Si la evolución de los tipos se mantiene en el tiempo por debajo del ofrecido, quien gana es la entidad financiera, pero si es al revés quien gana es el tomador de la hipoteca.

Esta es la mecánica que en cierto modo también rigió para las hipotecas a tipo variable, aunque con cierta trampa por la ventaja con que jugaban las entidades a las que se supone más enteradas del mundo financiero que a sus clientes. Para ganar más dinero era el momento de jugar con los fijos, pero las diferencias con los variables y sus plazos más cortos no los hacían apetecibles para los compradores de vivienda. Y así, cuando se preveía que los tipos iban a bajar, los bancos ponían en sus contratos hipotecarios a tipo variable las cláusulas suelo y techo, es decir, había un listón por arriba y por abajo que no se traspasarían. Ello lo hizo la banca cuando ya veía la inminencia de que los tipos iban a bajar, para cubrirse. Luego ya hemos visto como ha terminado el asunto en los juzgados. Pero ese ya es otro tema. Ahora no, ahora la banca juega al cortísimo plazo para salvar el margen inmediato y corre un riesgo alto.  Si no es esta, no se me ocurre otra explicación.

Para paliarlo, algunas entidades, como Bankinter e Ibercaja, principalmente, están sacando las hipotecas mixtas, que en estos momentos me parecen lo más lógico. Es decir, unos primeros años a tipo fijo y luego se pasa a variable. La apuesta se diluye y el riesgo también.

De cara a los particulares que quieran hipoteca mi consejo sería que la hicieran fija. Honradamente, creo que tienen todas las de ganar ya que pronto veremos cambiar de rumbo a los tipos de interés. Tienen la ventaja de saber cuánto pagarán cada mes, aprovechan un tipo bajo a unos plazos razonables y dentro de unos años estarán pagando una cuota inferior a quienes la han tomado hoy variable.